房贷最长40年，可以办理了吗？8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
新政实施后的首个工作日，广州落地情况如何？8月31日，南方+记者以购房者身份咨询广州11家银行网点，涉及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、兴业银行、平安银行、浦发银行、广州银行、广州农商银行、渣打银行等多家银行。
记者调查发现，目前已有部分银行网点明确表示，新发放个人住房贷款可以按照新规办理，贷款期限最长可达40年；但仍有不少银行仍在等待总行、省行实施细则或内部文件。
更值得关注的是，“最长40年”并不意味着所有购房者都能贷满40年。不同银行仍会根据借款人年龄、房龄等因素确定实际贷款期限。其中，有银行明确提出，目前执行“借款人年龄+贷款期限不超过85年”的标准。
多家银行已开始执行
有银行明确“年龄+期限不超85年”
“已经开始执行了，最长可以做到40年。”8月31日，记者以购房者身份向中国农业银行花城支行咨询房贷新政时，工作人员表示，目前该行已经可以按照新规办理最长40年个人住房贷款。
工商银行东山口支行工作人员也告诉记者，该行于8月31日起开始执行相关政策，目前新申请住房贷款可以按照新规办理。
此外，兴业银行广州大道支行、平安银行广州支行、浦发银行体育西支行工作人员均向记者表示，目前已经开始落实40年房贷政策。
不过，新政刚刚发布，各家银行的落地节奏并不完全一致。
华夏银行广州分行相关负责人表示，目前暂未实质开展相关业务，仍在等待总行更新制度文件，同时推进系统参数配置和更新。
建设银行天河路支行表示，已经了解到国家层面的政策，但网点尚未收到进一步执行通知。兴业银行五羊支行则表示，相关政策“还在落地中”。广州银行和渣打银行相关网点工作人员也向记者表示，目前尚未收到具体执行文件。
广州农商银行怡乐路支行工作人员表示，目前40年房贷政策尚未正式落地，“大概还要一个月才会跟进”。对于具体贷款期限及审批条件，仍需等待后续正式细则。
从走访咨询情况看，目前已有农业银行、工商银行两家国有大行以及部分股份制银行网点明确表示，新发放个人住房贷款可以按照40年最长期限办理；与此同时，包括部分国有大行、城商行、农商行和外资银行在内的一些机构或网点仍在等待内部细则、制度更新或系统调整。
甚至同一家银行的不同网点，反馈也有所不同。中国银行广东省分行一名工作人员向记者表示，贷款人可按照新规申请办理。但中国银行梅花路支行工作人员则称，目前暂未正式执行，“细则还没有下来”。兴业银行广州大道支行表示政策已经可以执行，但该行的五羊支行工作人员则称尚在落地过程中。
也就是说，在新政发布后的首个工作日，银行内部从制度、审批规则到业务系统的调整仍在推进，具体办理情况还需以贷款经办银行的最新口径为准。
办理40年房贷需要什么条件呢？根据新规，40年是个人住房贷款的最长期限，具体期限仍需由借款人与商业银行协商确定。从记者咨询情况看，银行在实际审批中仍有各自的风控标准。
农业银行花城支行工作人员明确表示，借款人年龄与贷款期限之和需符合该行相关要求，目前执行口径为“年龄加贷款期限不超过85年”。
这意味着，如果按照这一标准测算，一名45岁的购房者，年龄加40年贷款期限刚好为85年，理论上仍有可能申请40年贷款；而如果购房者已经50岁，能够申请的贷款期限则可能最长为35年。
兴业银行广州大道支行工作人员表示，具体贷款期限还要综合考虑借款人年龄、所购住房房龄等因素。
浦发银行体育西支行工作人员也特别提醒，40年是“理论上的最长期限”，实际能够办理多少年仍有相应要求，需要根据客户具体情况审核。
从走访咨询看，40年并不是所有购房者都能获得的“标准期限”，而是监管划定的新上限。具体能贷多少年，仍取决于借款人自身条件和银行风控要求。
存量房贷能不能改成40年？
银行口径有所不同
相比新增房贷，目前购房者更加关注的另一个问题是：已经贷了20年、30年的房贷，能不能延长到40年？
记者调查发现，这一问题目前各家银行的回答差异更大。
农业银行花城支行、工商银行东山口支行和平安银行广州支行工作人员均表示，目前存量贷款暂不能直接调整为40年。
中国银行梅花路支行工作人员则表示，需要等待后续具体细则。
兴业银行广州大道支行工作人员表示，存量客户存在申请调整期限的空间，但“条件比较严格”；浦发银行体育西支行工作人员也表示，可以申请，但办理程序相对复杂，需要结合客户实际情况审核。
实际上，从监管新规来看，存量房贷期限调整并非统一执行，而是为商业银行结合借款人实际情况自主评估、协商确定留下了较大空间。
此次同步发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，借款人申请贷款展期的，银行需要对展期原因、后续还款安排的可行性进行审慎评估。银行同意展期后，根据借款人的还款来源等情况确定具体期限。
业内人士解释，新规同时划出了两条“红线”：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。
这意味着，存量房贷并不是人人都能够直接“拉长到40年”。
例如，一笔原期限为30年的房贷，按照上述规定，理论上最多可以再延长10年，达到40年；但如果原贷款期限只有20年，由于展期期限最多不能超过原期限的一半，也就是10年，那么最终贷款总期限最长只能达到30年，而不是40年。
同时，即使在上述期限范围内，是否允许展期、能够延长多少年，也仍需经过银行评估，并非借款人提出申请后即可自动调整。
40年只是上限
购房者更要算清“长期账”
从记者调查来看，房贷政策正在广州快速落地，但在政策实施初期，银行之间仍存在明显“温差”。
一方面，农业银行、工商银行以及部分股份制银行网点已经开始接受最长40年新房贷业务；另一方面，大多数银行仍在等待总行、分行的具体操作细则。
存量房贷的情况更为复杂。监管制度已经明确贷款展期的制度空间和期限边界，但是否能够办理、具体需要哪些条件、办理流程如何，不同银行仍在进一步细化。
从最长30年延长至最长40年，一个明显变化是，住房贷款期限有了更大的弹性。
对于新申请房贷的购房者，可以在更长的期限范围内结合自身收入和还款能力进行选择；对于部分面临阶段性还款压力的存量客户，也增加了通过展期等方式调整还款安排的制度空间。
但贷款期限越长，也意味着债务周期越长。
业内人士提醒，对普通购房者而言，关注点不能只停留在“能不能贷40年”，更要结合自身情况算清几笔长期账：月供能降低多少、总利息会增加多少、实际最长能够贷多久，以及未来家庭收入和负债水平能否支撑更长的还款周期。
随着各家银行相关细则陆续落地，房贷新政究竟如何执行、不同银行之间是否存在差异、存量房贷能否调整等问题仍将持续明晰。《财知道》将持续跟进新政落地情况，敬请订阅关注。
南方+记者 陈颖 黄泽云（见习） 黎华联
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